Dienstleistungen rund um Immobilien in Bulgarien
Der Kauf einer Immobilie oder der Start eines Unternehmens in einem fremden Land erfordert Vertrauen, klare Abläufe und verlässliche Ansprechpartner vor Ort.
Bulgarien-Haus begleitet deutschsprachige Käufer, Investoren und Auswanderer in den Regionen Varna und Balchik – von der ersten Objektsuche über die Unterlagenprüfung bis zur Schlüsselübergabe. Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch nach dem Kauf bei Verwaltung, Vermietung, Renovierung oder der Gründung einer bulgarischen Firma.
Ihr Rundum-Service für Immobilienkauf, Prüfung, Verwaltung und Firmengründung in Bulgarien.
Unsere Leistungen im Überblick
Immobilien-Service
Suche, Besichtigung, Kaufbegleitung
Wir unterstützen Sie bei der Suche nach passenden Häusern, Wohnungen, Ferienimmobilien oder Grundstücken in Bulgarien. Dabei achten wir nicht nur auf schöne Bilder, sondern auf Lage, Zustand, Unterlagen, Nutzbarkeit und langfristige Perspektive.
Leistungen:
- Erstellung Ihres persönlichen Suchprofils
- Vorauswahl geeigneter Immobilien
- Organisation von Besichtigungen vor Ort
- Video-Besichtigungen aus Bulgarien
- Einschätzung von Lage, Zustand und Preis
- Kommunikation mit Verkäufern und Maklern
- Begleitung bis zur Schlüsselübergabe
Recht & Prüfung
Unterlagen, Eigentum, Kaufverträge
Ein Immobilienkauf in Bulgarien sollte sorgfältig vorbereitet werden. Wir unterstützen Sie dabei, wichtige Unterlagen prüfen zu lassen und den Ablauf verständlich zu machen.
Dazu gehören Eigentumsnachweise, Grundbuchauszüge, mögliche Belastungen, Baugenehmigungen, Nutzungsgenehmigungen und Vertragsunterlagen. Die konkrete Prüfung erfolgt in Zusammenarbeit mit geeigneten Fachpartnern wie Notaren, Anwälten oder Steuerberatern.
Leistungen:
- Unterlagenprüfung vor dem Kauf
- Prüfung von Eigentumsverhältnissen
- Abstimmung mit Notar und Anwalt
- Vorbereitung von Reservierungsvertrag und Vorvertrag
- Begleitung beim Kaufvertrag
- Erklärung wichtiger Dokumente auf Deutsch
- Unterstützung bei Vollmachten, Übersetzungen und Terminen
Verwaltung & Vermietung
Betreuung nach dem Kauf
Nach der Schlüsselübergabe beginnt oft der eigentliche Aufwand: Möblierung, Renovierung, Hausverwaltung, Reinigung, Instandhaltung, Gästebetreuung oder Vermietung.
Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Immobilie in Bulgarien auch aus der Ferne gut zu betreuen.
Leistungen:
- Schlüsselverwaltung
- Objektkontrolle vor Ort
- Koordination von Handwerkern
- Möblierung und Ausstattung
- Reinigung und Instandhaltung
- Vorbereitung für Ferienvermietung
- Unterstützung bei Langzeit- oder Kurzzeitvermietung
- Kommunikation mit Dienstleistern vor Ort
Business & Firmengründung
Strukturiert gründen und investieren
Für manche Käufer kann es sinnvoll sein, Immobilienkauf, Investment und Unternehmensgründung gemeinsam zu betrachten. Besonders bei mehreren Immobilien, Vermietung oder geschäftlicher Nutzung kann eine bulgarische Gesellschaft interessant sein.
Bulgarien hat eine Körperschaftsteuer von grundsätzlich 10 %. Auch die persönliche Einkommensteuer beträgt grundsätzlich 10 %, jeweils mit Ausnahmen und individueller Prüfung. Dividenden an nicht ansässige Empfänger unterliegen nach bulgarischem Recht grundsätzlich 5 % Quellensteuer, sofern keine besondere Ausnahme greift.
Wir ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung, koordinieren aber die nächsten Schritte mit geeigneten Fachpartnern vor Ort.
Leistungen:
- Orientierung zur passenden Struktur
- Kontakt zu Steuerberatern und Anwälten
- Vorbereitung notwendiger Unterlagen
- Koordination von Notar und Handelsregister
- Unterstützung bei Bankkontoeröffnung
- Begleitung bei steuerlicher Anmeldung
- Verbindung von Immobilienkauf und Unternehmensstruktur
Rechtlich begleiteter Immobilienkauf in Bulgarien
Der Ablauf Ihres Immobilienkaufs: Schritt für Schritt erklärt
Schritt 1: Reservierung
Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, wird häufig zunächst ein Reservierungsvertrag geschlossen. Mit einer Anzahlung wird das Objekt für einen bestimmten Zeitraum vom Markt genommen.
In dieser Phase klären wir gemeinsam die wichtigsten Fragen: Passt das Objekt wirklich zu Ihrem Ziel? Sind Lage, Zustand, Preis und Unterlagen plausibel? Welche nächsten Prüfungen sind notwendig?
Schritt 2: Vorvertrag
Im Vorvertrag werden zentrale Punkte festgehalten: Kaufpreis, Zahlungsfristen, Ausstattung, Übergabe, Bedingungen und weitere Vereinbarungen.
Wir sorgen dafür, dass Sie verstehen, was geregelt wird, welche Verpflichtungen entstehen und welche Punkte vor der Unterschrift geprüft werden sollten.
Schritt 3: Unterlagenprüfung / Due Diligence
Vor dem endgültigen Kauf sollten die relevanten Unterlagen sorgfältig geprüft werden.
Dabei geht es unter anderem um Fragen wie:
- Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
- Gibt es Belastungen, Hypotheken oder offene Ansprüche?
- Stimmen Grundbuchdaten und Objektangaben überein?
- Liegen erforderliche Genehmigungen vor?
- Gibt es eine Nutzungsgenehmigung, zum Beispiel Akt 16?
- Sind Kaufpreis, Zustand und Nutzung realistisch einschätzbar?
Die Prüfung erfolgt mit geeigneten Fachpartnern vor Ort.
Schritt 4: Notartermin
Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem bulgarischen Notar beurkundet. Wir koordinieren den Termin, begleiten Sie persönlich oder unterstützen bei einer Abwicklung per Vollmacht, sofern dies rechtlich möglich und sinnvoll ist.
Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Bulgarien ist seit Januar 2026 Mitglied des Euroraums; der Euro ist damit die Währung für Zahlungen und öffentliche Abgaben.
Schritt 5: Schlüsselübergabe & Betreuung
Nach dem Kauf unterstützen wir Sie bei der praktischen Übergabe: Schlüssel, Zählerstände, Verwaltung, Renovierung, Ausstattung, Reinigung, Vermietung oder laufende Betreuung.
So endet unsere Arbeit nicht mit dem Kaufvertrag, sondern begleitet Sie auch beim Ankommen.
Kosten, Steuern & Nebenkosten
Was Käufer in Bulgarien einplanen sollten
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten. Dazu gehören unter anderem Notarkosten, Übersetzungen, Registergebühren, lokale Erwerbsteuer und mögliche Beratungskosten.
Die Steuer auf den entgeltlichen Erwerb von Immobilien wird in Bulgarien durch die jeweilige Gemeinde festgelegt; das bulgarische Finanzministerium nennt hierfür einen gesetzlichen Rahmen von 0,1 % bis 3 % der Bemessungsgrundlage. Die konkrete Höhe hängt von der Gemeinde und dem Einzelfall ab.
Wir helfen Ihnen, die zu erwartenden Kaufnebenkosten vorab realistisch einzuordnen und mit geeigneten Fachpartnern zu prüfen.
Wichtig: Steuerliche Angaben ersetzen keine individuelle Steuerberatung.
Unternehmen gründen in Bulgarien
Wenn Immobilie, Investment und Business zusammengehören
Für Investoren, Selbstständige, Online-Unternehmer oder Auswanderer kann eine Unternehmensgründung in Bulgarien ein sinnvoller Baustein sein. Das gilt besonders dann, wenn Immobilien vermietet, mehrere Objekte erworben oder geschäftliche Aktivitäten in Bulgarien aufgebaut werden sollen.
Wir begleiten Sie nicht als Steuerberater oder Anwalt, sondern als koordinierender Ansprechpartner vor Ort. Das heißt: Wir strukturieren den Ablauf, verbinden Sie mit passenden Fachpartnern und helfen Ihnen, den Prozess verständlich und geordnet zu durchlaufen.
Für wen eine Firmengründung interessant sein kann
Eine Firmengründung in Bulgarien kann relevant sein für:
- Immobilieninvestoren
- Selbstständige und Freelancer
- Online-Unternehmer
- Dienstleistungsunternehmen
- Auswanderer mit geschäftlicher Tätigkeit
- Käufer mehrerer Immobilien
- Vermieter mit professioneller Struktur
Leistungen bei der Firmengründung
Rechtsform & Struktur
Wir unterstützen bei der ersten Orientierung und vermitteln geeignete Fachpartner für die rechtliche und steuerliche Bewertung.
Unterlagen & Notar
Wir helfen bei der Vorbereitung notwendiger Unterlagen, Vollmachten, Übersetzungen und notarieller Termine.
Handelsregister
Wir koordinieren die nächsten Schritte zur Registrierung im bulgarischen Handelsregister.
Bankkonto & Anmeldung
Wir unterstützen bei der Organisation von Bankterminen und bei der Abstimmung mit Steuerberatern zur steuerlichen Anmeldung.
Verbindung mit Immobilienkauf
Wenn Immobilie und Firma zusammengehören, koordinieren wir beide Prozesse möglichst effizient miteinander.
Die perfekte Kombination: Immobilie & Firma
Viele gute Immobilien erscheinen nicht öffentlich.
Nicht jedes passende Objekt steht sofort auf der Website. Viele Angebote werden direkt an vorgemerkte Käufer weitergegeben oder individuell gesucht.
Wenn Sie konkrete Vorstellungen haben, nehmen wir Ihr Suchprofil auf und informieren Sie, sobald passende Immobilien verfügbar sind.
Sagen Sie uns einfach, was Sie suchen: Lage, Budget, Größe, Nutzung und gewünschter Zeitraum.
Beispiel 1: Der Investor
Ein Käufer aus Deutschland sucht eine Alternative zum deutschen Immobilienmarkt. Ziel ist der Kauf von zwei bis drei Apartments in Varna oder Balchik zur späteren Vermietung.
Bulgarien-Haus unterstützt bei Suchprofil, Objektauswahl, Video-Besichtigungen, Unterlagenprüfung, Kaufabwicklung und Vermietungsvorbereitung.
Beispiel 2: Der Auswanderer
Ein Paar möchte den Ruhestand in Bulgarien verbringen und sucht ein pflegeleichtes Haus oder eine Wohnung mit guter Infrastruktur, medizinischer Versorgung in erreichbarer Nähe und möglichst geringer laufender Belastung.
Bulgarien-Haus begleitet die Suche, prüft passende Lagen und unterstützt beim Kaufprozess sowie bei praktischen Fragen nach der Übergabe.
Beispiel 3: Der Selbstständige
Ein Online-Unternehmer möchte Bulgarien als neuen Standort prüfen und sucht sowohl eine Immobilie als auch Orientierung zur möglichen Firmengründung.
Bulgarien-Haus koordiniert Immobilienauswahl, Fachkontakte, Notar, Steuerberatung und die ersten organisatorischen Schritte vor Ort.
Warum Bulgarien-Haus?
Persönliche Begleitung statt anonymer Vermittlung.
Bei uns bekommen Sie keine reine Objektliste und keine unübersichtliche Plattform. Sie bekommen Ansprechpartner, die vor Ort sind, den Markt kennen und deutschsprachige Käufer durch den Prozess begleiten.
Das macht unseren Service aus:
- Fokus auf Varna und Balchik
- deutschsprachige Begleitung
- klare Abläufe
- persönliche Vor-Ort-Präsenz
- transparente Objektprüfung
- Netzwerk aus Notaren, Anwälten, Steuerberatern und Dienstleistern
- Betreuung auch nach dem Kauf
Lassen Sie uns klären, welche Begleitung Sie brauchen.
Ob Immobilienkauf, Objektprüfung, Verwaltung, Vermietung oder Firmengründung: In einem ersten Gespräch klären wir, wo Sie stehen und welche nächsten Schritte sinnvoll sind.
Svetlin Enchev
Svetlin Enchev
+49 151 17400336 info@bulgarien-haus.com
Peter Börner
+49 175 9341453
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